Présents : les 3 associations, l’ANM représentée par Madeleine, notre secrétaire, Ko, notre représentant des Amis Hollandais (qui nous ont rejoint cet été), et moi-même.

Le RSN était représenté par Gilles Kerpen, Bernard Deroo et une jeune femme, L’ADUN était représentée par Philippe Barret et l’un des membres de son bureau, la direction était représentée par Sarah Lynch, directrice juridique du groupe Vacalians, Gaël Lamure directeur du CHM et de Aurélie son assistante.

Discussion : ouverture de la réunion à 14 H.

D’emblée G Lamure s’est présenté comme le président de séance et surtout « comme la voix de M C Alaux »….

Remarques préliminaires : S Lynch nous indique que les contrats bungalows doivent partir au plus tard début novembre. L’ANM lui demande pourquoi les contrats et redevances MH et caravanes sont déjà partis : un délai de 3 mois est imposé…. ?..

Le RSN remet les 500 pétitions signées.

G Lamur nous dit qu’en réalité « on ne paie pas cher eu égard à la concurrence et à l’emplacement »… Tollé dans l’assistance… Et l’ANM rappelle que la zone de concurrence n’est pas celle de la côte d’Azur où les prix dépassent parfois 6000 €. Nous sommes actuellement à une moyenne de 4200€ par parcelle.

Il y a 600.000 € à rechercher… On s’interroge : 350.000 d’augmentations de loyers – 600.000 = 250.000 qui proviennent d’où ? Réponse les 3.5% pour 2019…

L’ADUN demande à revoir les forfaits eau 35 m² et de passer au réel. Cette discussion sera mise à l’ordre du jour lors des discussions en 2019, car là il est trop tard.

Discussions sur la zone tampon.

SL revient sur les causes du nouveau bail (la mairie a effectué une résiliation aux motifs que la Socnat était en infraction au vu des bungalows qui à 95% sont hors la loi….) . Discussion. L’appréciation de l’ANM, soutenue par les autres associations, est de dire que nous avons été mal défendus au moment des négociations avec la mairie. D’une part il y a eu une entente entre C Alaux et la mairie pour retirer la zone tampon du bail Socnat et l’attribuer à ACM (apparemment le projet est loin d’aboutir… pas avant au moins 2 ans…), et d’autre part, C Alaux n’a pas insisté pour que la clause de reprise des propriétaires  par la mairie en cas de résiliation du bail soit incluse dans le nouveau bail.

L’ANM a alors indiqué qu’il y avait une concertation en cours entre notre avocate et son confrère avocat de la mairie pour mettre en place un avenant au bail. S Lynch est alors entrée en colère contre le maire du fait qu’elle n’en a pas été informée officiellement, si ce n’est par moi-même.

7 points à discuter :

1/ Tout d’abord on a discuté pendant plus de 1 h ½ sur les redevances.

Tout le monde avait refait les calculs à partir du tableau des augmentations communiqué en août… Et naturellement personne ne trouvait la même chose. Un point commun : tout le monde trouvait un dépassement considérable, et continue à le trouver, entre les augmentations cumulées et le besoin de financement pour couvrir les augmentations de loyers et de charges qui sont en gros de 350.000. Ces écarts sont principalement dûs aux dires de GL au fait que la ligne des augmentations 100, 150, 200, etc… a été faite « à la louche »…. Pas très sérieux… si bien que les écarts sont énormes au vu du nombre de contrats impactés.

Discussion sur les 3.5% Le RSN propose 1%… G Lamure et S Lynch répondent qu’ils connaissent la réponse de M Alaux : ça sera non. Ou alors : OK, mais on supprime l’indice prévu sur 18 ans dans le contrat et on met 3.5% systématiquement tous les ans…. (remarque personnelle  post réunion : le calcul par capitalisation de 4200 € sur 18 ans à 3.5% donne : 7987,20 € dans 18 ans de redevance ! Donc ma position est de dire « qu’il faut mieux se prendre d’emblée une augmentation de 3.5% soit 350€ puis un indice de 1% sur le coût de la construction car là on obtiendra : 4500 sur 18 ans à 1% donne : 5382,66€….soit une économie de près de 2700 € dans 18 ans)

Donc, pour mettre un terme à cette discussion, l’ANM a proposé un taux d’augmentation de 2.25% qui est le taux d’inflation projeté sur 2018 en France, qui sera transmise à M Alaux. Car l’ANM a bien insisté sur le fait que si la Socnat passait en force pour la redevance, l’ANM ferait appel en justice, en espérant ne pas y être obligée, à un expert comptable pour déterminer le montant exact de l’augmentation qui peut nous être appliquée.

2/ Discussion ensuite sur les droits de mutation.

La Socnat justifie le maintien des 800€ par le fait qu’elle avait d’abord demandé 2000…… et qu’elle veut des garanties pour les acquéreurs (trop de ventes actuellement avec notamment des bungalows bouffés aux termites par exemple…). Propositions de 500€ et les diagnostics obligatoires à supporter par le vendeur.
Autre remarque formulée par l’ANM, si la Socnat demande pour les bungalows certains diagnostics, cela signifie qu’elle reconnaît indirectement la qualification d’immeuble aux bungalows…

Pas de retour de S Lynch, si ce n’est de dire : « OK, je ne mettrai rien dans les contrats que vous ne voulez pas qui y soit…. Ce ne sont pas de biens meubles, ils ne sont pas démontables… et en cas de litige, le juge tranchera .Je m’en fout » Sauf que depuis hier je lui ai transmis les arrêts européens…. En lui demandant d’y faire référence à côté de la remarque sur la définition d’une HLL par la loi française.

Discussion également suite à l’abrogation d’un article de la loi ALUR et de la position du CE français « difficilement démontable et transportable », ce qui confirme les arrêts européens.

3/ Discussion ensuite sur le contrat.

D’emblée S Lynch déclare qu’elle a reçu la nouvelle mouture du contrat réécrit par l’ANM suite aux observations de notre avocate. Elle le reprend quasiment intégralement.

Mais s’ouvre une discussion à la demande du RSN qui, suite à un contact avec l’avocat de la Fédération française des MH, leur aurait dit qu’il était préférable de revenir à deux documents : un contrat individuel, et un C des C qui donne des droits et obligations collectifs.

S Lynch rappelle que la mairie ne veut pas entendre parler de C des C, car il relève de la gestion interne de la Socnat avec ses clients.

Alors que notre avocate souhaite un document unique comme d’ailleurs l’a présenté la Socnat (alors que ma première idée était de revenir également à 2 documents) Mais notre avocate avance des arguments juridiques sur le document unique incontestable et incontesté alors que 2 documents peuvent porter à discussion, l’un reçu et pas l’autre …. Ce qui est le cas actuellement, beaucoup de propriétaires contestent avoir reçu le C des C…

Donc accord sur un compromis : un contrat incluant les droits et obligations de toutes les parties, et à côté un C des C qui régit les rapports entre la direction et les associations pour la négociation et qui inclura également des dispositions temporaires : exemple le prix de la carte de 14 nuitées.

4/ Discussion sur les investissements.

L’ANM relève que les résidents sont des sous-locataires et donc n’ont pas à supporter des investissements du bailleur. Et que la trésorerie de la SOCNAT (autour de 12 millions à l’heure actuelle) peut supporter des investissements S Lynch lui répond que certains investissements seront peut-être lourds à financer d’ici 18 ans.. L’ANM rétorque, suivi par les autres associations, que par exemple nous n’avons peut-être pas besoin d’un Aquaparc de style Disney Land…, etc… Oui dit-elle , peut-être, mais certains investissements seront peut-être imposés un jour par l’administration ou le législateur, exemple de nouvelles normes, etc…

Re discussion… et l’ANM propose, suivi par les autres associations : concertation entre la direction et les associations, et ne seront retenus que les investissements nécessaires et obligés par les pouvoirs publics, pas les investissements de confort. Le quantum : sur la durée d’amortissement de cet investissement et au prorata des 2959 emplacements au CHM Remarque personnelle : exemple chiffré. Un investissement de 5 millions amortissable sur 20 an, donnerait par an (et sans indexation bien sur) : 5.000.000/20/2959= 84,50 € par an. Les autres lignes d’investissement figurant sur les redevances depuis 2011, disparaissant dorénavant.

5/ Discussion sur les causes de résiliation.

S Lynch dit qu’elle a tenu compte des observations de notre avocate dans le contrat et à quasiment tout repris à sa compte. Mais nous n’avons pas encore les contrats réécrits  en main, car à la fin de la réunion elle a préféré les mettre sous le coude car elle veut y apporter nos remarques.  P Barret insiste sur les causes et les délais ainsi que sur les catégories de cas d’expulsion, des plus graves (affaires de mœurs) au moins graves. Problèmes concernant l’expulsion en cas de résidence à l’année. La Socnat maintient que, aussi bien en bungalow qu’en MH ou en caravane, elle ne veut plus de nouveaux résidents à l’année, car c’est contraire aux dispositions sur les campings et sur le village de vacances. Une chasse aux résidents illégaux sera faite (pour les nouveaux) et en amont tous les contrats devront dorénavant comporter un adresse en dehors du CHM. Les 150 ménages déjà installés ne seront pas inquiétés et le CHM restera ouvert, mais les résidents en zone ONF seront privés d’accès en voiture. Pas les résidents à l’année déjà répertoriés.
A ce sujet, le RSN demande que la redevance dans cette zone soit sensiblement diminuée car l’accès n’est que sur 9 mois. Sans déduire 3/12 à cause de certaines charges fixes (gardiennage, sécurité, etc..) il demande à la Socnat un geste financier à l’égard de ces résidents. Néanmoins le bon sens veut qu’il y aura accès aux emplacements ONF, mais sans voiture.

S Lynch a accepté notre proposition de 30 jours de délai pour tous les résidents, français ou étangers.

Des recherches vont être approfondies par l’ANM sur la loi DALO, droit d’accès au logement.

6/ Discussion sur la zone ONF,

notamment sur le démontage des auvents, des caillebotis, etc. Le RSN reproche à la Socnat de ne pas en faire autant avec ses tentes et Ti Home installés sur cette zone. Lecture de la convention ONF et il n’y ait pas fait allusion pour les HLL de la Socnat ! Motifs ?…..pas de vraie réponse…. La Socnat insiste sur le nettoyage de la parcelle, la laisser propre et libre de tous détritus et encombrants hors caravane.
Une proposition de la Socnat : organiser avec l’ONF une visite de la zone avec  les associations.

7/ Discussion hors contrat voulu par le RSN sur les claustras et clôtures, haies :

la politique systématique de démontage des claustras est mal perçue par les résidents. Beaucoup d’obligations pèsent sur eux en une seule année. Discussion sur la notion de claustras : brises vue ou clôture partielle ? Il est demandé également à la Socnat une approche particulière et individualisée pour chaque cas. Ainsi qu’une approche plus humaine et moins brutale du service conformité. Réponse de la Socnat : toutes ces installations nuisent à la sécurité, problèmes de propagation du feu, etc. Trop de tolérances par le passé. Service des pompiers inflexible. Le traitement des clôtures et des claustras prendra 2 ans et ne seront traités en premier que les cas les plus graves.

Procédure mise en place: appel des résidents concernés, demande de retrait, sinon la Socnat s’en chargera et facturera l’intervention. Sur les zones de forte concentration, MH et village Hawaï, les haies sont tolérées à 1m50 de hauteur, si possible pas de taille au cordeau mais plutôt dispersée pour un rendu moins rectiligne.
Problèmes des abris de jardin : l’ANM soulève le cas d’un nouvel adhérent qui a acheté avec un contrat Optimum un MH en juillet et on lui a vendu en même temps un grand abri de jardin, au-delà des 2 m² . Plus deux reventes récentes de MH, toutes deux avec un abri de jardin de même dimension. L’une a été validée, l’autre retoquée car il fallait retirer l’abri… L’ANM dénonce l’absence de cohérence. Réponse de la Socnat : dans le C des C T nous tolérerons les abris de jardin pour les MH à condition qu’ils ne soient pas une pièce de vie supplémentaire.  Pour les bungalows, la réglementation ne change pas.

Le C des C T serait terminé (remarque personnelle dite lors de la réunion : ce n’est pas le sentiment de Francis notre architecte…. J’ai eu le sentiment que S Lynch avait mis la pression sur l’équipe pour qu’il soit joint lors de l’envoi des redevances et contrats).

Questions diverses :

  • Bruit et nuisances sonores venant du Centre Co : G Lamure nous donne l’assurance qu’il va coordonner pour la prochaine saison les commerçants entre eux pour que leurs animations nocturnes se fassent à tour de rôle et non simultanément car il a constaté qu’ils avaient été incapables de le faire entre eux lors de la saison passée.
  • Wifi  sur le CHM : abandon car chacun s’équipe comme il l’entend.

Bilan et sentiment : les points de discussion les plus âprement défendus par la Socnat ont été naturellement d’ordre financiers, redevances et investissements. Serons nous entendus ? On a été écouté, mais feront-ils un  effort pour la redevance comme nous on le fera … la perche tendue à 2.25% d’inflation ne sera peut-être pas saisie. Par contre je suis plus confiant pour les contrats, car nous avons sauvé la qualification juridique du contrat, droit d’usage de parcelle, nous avons consolidé nos droits sur le sol en insistant sur le caractère immeuble des bungalows, etc.

L’ordre du jour la séance est levée à 19 h 50.

Christian Simon
Président ANM

 

 

 

 

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