Le 27 avril 2020
A l’attention de M HENIN
PDG Vacanceselect
Monsieur,
Je ne sais pas si un jour nous réussirons à nous rencontrer… avec toutes ces annulations successives de rendez-vous et ces évènements actuels tragiques.
A défaut d’une rencontre, je souhaiterai porter à votre connaissance différents points.
Tout d’abord nous avons tous reçu, en tant que résidents, un courrier de M FALCO, du 26 mars dernier, via un mail du service Résidents Tohapi Naturiste du 1er avril.
Ce courrier soulève plusieurs interrogations notamment juridiques.
Dans tous les messages de communication depuis le 17 mars, Vacanceselect à travers sa marque Tohapi, parle de « campings »…. C’est un raccourci pour le Centre Hélio Marin de Montalivet, dit CHM. En effet sur ce site il y a la coexistence de deux législations : celle des campings, et celle des HLL – Habitations Légères de Loisir, dans le cadre d’un PRL.
Si la fermeture doit s’appliquer aux campings, suivant décret et arrêté préfectoral, donc la partie camping du CHM est visée. Et c’est ce qui s’est produit avec la fermeture des douches, WC, parties communes, etc…
Par contre, la fermeture devait-elle s’appliquer à la partie HLL ? J’en doute, et ce pour plusieurs raisons.
Tout d’abord les propriétaires de bungalows et de Mobiles Homes sont installés sur un terrain municipal, et la Socnat qui gère le CHM, s’acquitte d’un loyer en vertu d’un bail commercial. Ils sont donc considérés comme « sous-locataires de fait » (bien que cette notion n’existe pas en droit commercial) en s’acquittant d’une redevance annuelle qui comprend une partie sur le sol et une partie pour des prestations fournies ou à fournir. Et ce en vertu d’un contrat de droit d’usage.
De plus ils s’acquittent d’une taxe foncière et d’une taxe d’habitation pour ceux en bungalows, et d’une taxe de séjour forfaitaire déclarative pour ceux en MH. Ce sont toutes les caractéristiques d’un droit sur un bien.
Ainsi les bungalows et MH doivent-ils être considérés comme des résidences secondaires auxquelles les propriétaires peuvent accéder librement. Quand bien même ils seraient installés dans un village de vacances ou PRL.
Il faut donc essayer de préciser cette notion.
Il y a une approche fiscale de la résidence principale qui est le lieu de la domiciliation et où l’on est assujetti à l’impôt sur le revenu, et où on l’on vit au moins 6 mois par an. C’est le cas au CHM où des personnes y ont installé leur résidence principale par nécessité ou choix de mode de vie. C’est un acquis, et qui existe d’ailleurs partout en France et dans le monde vu l’évolution de la société. Une résidence secondaire est selon la définition de l’Insee une habitation « occasionnelle » servant de logement de villégiature à ses propriétaires ou locataires. C’est le cas des HLL au CHM dont les propriétaires viennent en général aux grandes vacances, congés intermédiaires, ponts, etc..
Maintenant reste le problème des PRL.
Devenir propriétaire d’une maison de vacances écologique, en pleine nature et à un prix abordable, c’est aujourd’hui possible grâce aux Parcs Résidentiels de Loisirs (PRL). Les atouts de ce nouveau concept ne manquent pas. En effet, le PRL est une alternative accessible, pratique et originale pour les propriétaires en quête d’une résidence secondaire. Il offre la possibilité d’acquérir un cottage en bois haut de gamme en pleine propriété foncière, ou non, tout en ayant de multiples services et installations à sa disposition (gardiennage, piscines ou encore aires de jeux), et ce tout au long de l’année.
Selon Nature & Résidences, acteur sur le marché des PRL, ces derniers constituent « une solution originale pour sa résidence secondaire, à mi-chemin entre la maison de campagne, très coûteuse à entretenir, et le mobile-home, qui manque d’espace pour des vacances prolongées ». On parle donc bien de « résidence secondaire » D’ailleurs j’ai relevé dans vos publicités de vente de MH les mêmes arguments, et on pourrait multiplier les exemples de proposition commerciale.
Il existe en fait deux types de PRL :
D’un côté, on retrouve le PRL Hôtelier, qui désigne la location d’une parcelle de terrain à l’année sur un terrain privé ou communal (cas du CHM) , sur laquelle le locataire acquiert une habitation légère de loisirs. De l’autre côté, on trouve le PRL à cession de parcelle, qui désigne un Parc Résidentiel de Loisirs entièrement composé de propriétaires qui jouissent de tous les espaces et services. Dans ce second cas de figure, l’acheteur devient propriétaire d’une résidence mais aussi de sa parcelle de terrain par acte notarié, sur un site entièrement aménagé (voies de circulation, espaces verts, parkings, etc.). C’est le cas de Euronat.
Cette approche doit être complétée par une approche fiscale.
En effet les bungalows s’acquittent d’une taxe foncière et d’une taxe d’habitation comme je le soulignais précédemment. Et les MH d’une taxe de séjour le plus souvent forfaitaire (cas du CHM) En conséquence, l’administration fiscale et les autorités communales (on peut voter au lieu de sa résidence secondaire comme principale) considèrent que les HLL installés dans un PRL constituent bien soit un domicile principal soit une résidence secondaire.
D’autres arguments viennent corroborer cette analyse : par exemple, alors que la réglementation camping interdit de se rendre à sa caravane pendant au moins 3 mois d’hiver et donc s’applique à la partie camping du CHM , la partie HLL n’est pas concernée par cette disposition.
Ceci étant acquis, les propriétaires de HLL au CHM pouvaient donc y accéder jusqu’au mardi 17 mars à 12 h. Or certains y ont été empêchés, contraints à effectuer demi-tour, et d’autres ont été chassés de chez eux, alors qu’ils étaient arrivés depuis plusieurs jours. Et ils auraient été soumis au confinement dans leur habitat et leur parcelle suivant les mêmes règles que sur l’ensemble du territoire, avec une autorisation de déplacement dérogatoire suivant les mêmes règles nationales.
Apparemment votre service juridique, n’aurait pas, d’après M R Brahimi le directeur du CHM, la même position et nous dit qu’il n’y aura pas d’ouverture aux propriétaires de HLL au 11 mai même après la fin du confinement. Si les autorités administratives, gouvernementales et territoriales, autorisent la circulation inter région, je ne vois pas au nom de quoi l’accès au CHM serait interdit aux résidents propriétaires à l’année, surtout au vu des arguments développés ci-dessus. Ça serait une décision grave qui pourrait engendrer des recours juridiques par voie de référé.
Et pourquoi repousser l’ouverture à une date du 13 juin qui semble arbitraire … ? Même si le CHM n’est pas entièrement sécurisé nous dit-on (déchets verts non ramassés, accès plages non effectués, falaise et dune non protégées, etc.) Par contre pour les locations Socnat, c’est une décision qui relève de votre choix d’offre commerciale.
Je vous signale que concernant l’entretien et la sécurisation, c’était déjà le cas les autres années, et que l’on avait un accès libre au CHM du 1er janvier au 31 décembre pour la partie HLL. L’entretien au CHM est loin d’être permanent… et chaque année des réclamations s’effectuent autour des mêmes sujets (routes, chemins, déchets verts, accès plages, etc…) dès les congés de Pâques…. en avril donc, et la seule réponse est de dire …. « nous serons prêt pour la saison »…. Notre réponse est toute autre : à partir du moment où l’on s’acquitte d’une redevance annuelle, qui assure d’ailleurs près de 70% du CA de la Socnat, et que l’on a un libre accès à nos HLL, l’entretien et les prestations annexes doivent être annuelles et non saisonnières.
Donc cet argument ne tient pas, même en cette période, et même si, et on peut le comprendre, les équipes d’entretien ont pris du retard. Je vous signale que les élagages et coupes ont eu lieu dès janvier… et rien n’a été ramassé avant le confinement… matériel cassé parait-il … soit… mais on peut en louer… problème budgétaire alors ?
Je suis un peu surpris de votre décision d’avoir mis toutes les équipes, administratives et techniques, au chômage technique. Car dans le cas contraire, M Brahimi aurait pu notamment ré organiser les équipes terrain pour respecter les règles sanitaires. Ce qui explique le retard pris dans la sécurisation du CHM. Je me permets de vous signaler qu’à Euronat (centre voisin du CHM), toutes les équipes sur le terrain ont continué à travailler avec une nouvelle réorganisation, ce qui fait que le site est propre, sécurisé, et une permanence à l’accueil est assurée… Rien de tel au CHM.
Je porte également à votre connaissance que d’autres centres naturistes, tels que le domaine de Belezy, Euronat, ou La Jenny, qui ont en gros la même structure juridique que celle du CHM avec la même dualité de législation, ont laissé un libre accès à leurs propriétaires jusqu’au 17 mars à 12 h, et renseignements pris avant hier auprès d’eux, si après le 11 mai il n’y a plus de restriction de circulation, ils les accueilleront à nouveau.
Il y a donc un problème important à résoudre au CHM.
Enfin je suis saisi par beaucoup d’adhérents sur plusieurs points :
- D’une part pourriez-vous réfléchir à accorder un moratoire de paiement pour ceux qui paient la redevance en 4 ou 8 fois, voire plus suivant dérogations spéciales, certains propriétaires étant au chômage technique partiel ou total notamment ?
- D’autre part pourriez-vous envisager une diminution de la redevance annuelle au prorata du nombre de jours de fermeture ? Ou tout autre dédommagement commercial à envisager ?
- Quid des contrats Optimum ?
- Quid des personnes inscrites sur un forfait et qui ne pourront pas venir au CHM pour différentes raisons ? Pourra-t-il y avoir remboursement ?
Je vous remercie vivement de regarder avec bienveillance et attention tous ces points.
Je reste à votre disposition pour discuter de tout cela au téléphone (06 .. .. .. .. ..).
Croyez, Monsieur, en l’assurance de mes sentiments les meilleurs.
C. SIMON
Président ANM
Pour le CA
